关于《深圳市建设用地开工竣工管理办法》的政策解读

　　一、强化批后监管

　　2021年6月，自然资源部印发《关于建立土地利用动态巡查制度加强建设用地供后开发利用全程监管的通知》（自然资办函〔2021〕1149号），要求建立土地利用动态巡查制度，建立建设项目跟踪、开竣工预警提醒、开竣工申报、现场核查等制度，切实加强建设用地供后开发利用全程监管。

　　2018年10月，我市出台《深圳市建设用地开工竣工管理办法》（深规土规〔2018〕11号，以下简称原《管理办法》），明确了建设项目用地开竣工标准、期限、原因认定及处理原则、监管职责等内容。在近5年实施过程中，原《管理办法》对规范国有建设用地供后监管起到了积极作用，切实有效提高了土地开发利用效率，但同时也遇到了一些新情况、新问题，需要进一步解释说明，明确处理规则。

　　为提高政策实施的有效性，根据相关法律、法规和政策规定，结合我市实际，通过对竣工定义、开竣工期限、违约金计收等内容进行修改完善，进一步规范建设用地开竣工管理。

　　二、完善开竣工期限

　　一是对于建设项目竣工前后申请提高容积率的情形，分别明确建设项目重新核算开工、竣工期限规则。二是线性工程（道路、综合管廊等）用地应在划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起1年内开工建设，3年内竣工；相关行业主管部门对建设项目的开工、竣工期限有明确规定的，从其规定。三是明确存在建设条件特别复杂、特殊工艺或建设要求等情形的非住房类建设项目开工、竣工期限确定规则，土地使用权人提交专业资质机构出具的关于项目建设周期的报告或行业主管部门认定文件，经土地使用权供应方核实后，可对用地的开工、竣工期限再另行规定、约定。

　　三、优化违约金计收规则

　　在保持违约金计收标准不变的情况下，将违约金计收规则调整为按月计收，即违约金由每延长3个月按供应合同有偿使用价款或土地使用权出让金的1.5%计收调整为每延长1个月按供应合同有偿使用价款或土地使用权出让金的0.5%计收。

　　四、规范竣工违约处置流程

　　政府有关部门在受理土地使用权人申请办理整宗地建设工程规划条件核实手续或分期开发建设的最后一期规划条件核实手续时，应核查申请用地是否在划拨决定书或供应合同规定、约定的竣工期限内竣工。按照便民高效原则，明确存在逾期竣工情形的，应先办理规划条件核实再完善竣工超期用地手续，以保障土地使用权人只需签一次补充协议。

　　五、新旧政策衔接

　　2018年10月17日，原《管理办法》在原市规划国土委官网公开发布。此前已签订供应合同但还未竣工的建设项目，因无法按时竣工申请竣工延期或实际竣工逾期的，违约责任按供应合同约定执行；供应合同未约定或约定不明的，按照本办法执行。实际逾期竣工满2年（含2年）的，土地使用权供应方可以按供应合同约定，无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物；也可以根据实际情况，按供应合同有偿使用价款或土地使用权出让金的20%计收违约金。