《深圳市物业管理专家及专家库管理办法》政策解读

　　为进一步规范我市物业管理评标评审活动和评标评审专家管理，深圳市住房和建设局在广泛调研、科学论证的基础上，根据国家、省、市有关法律、法规、规章制度，起草了《深圳市物业管理专家及专家库管理办法》（以下简称《管理办法》），现将有关情况说明如下：

　　一、制定《管理办法》的必要性

　　（一）统筹行业专家管理，完善物业管理制度体系建设

　　深圳市住房和建设局已出台《深圳市物业服务招标投标指导规则》，旨在建立全市统一的物业服务招标投标制度，而评标环节作为其中最为核心的环节之一，由评标专家凭借自身的专业知识和工作经验对投标文件作出评审意见。此外，绿色物业管理星级评审和物业管理行业标准评审及其他政策研究、决策咨询等活动，也需要充分发挥物业管理专家的专业技术支撑作用，因此，很有必要制定相关制度，进一步完善物业管理制度体系建设。

　　（二）规范专家评标评审行为，建立全市统一的专家库

　　为保证物业管理评标评审活动公平、公正、客观，非常有必要由市住房和建设部门建立全市统一的物业管理专家库（以下简称专家库），统筹和加强对全市物业管理专家的管理工作，组建一支高素质的物业管理专家队伍，推动我市物业管理行业高质量发展。

　　二、主要内容

　　《办法》共列五章，共四十七条。主要内容如下：

　　（一）关于适用范围。本办法适用于本市行政区域内物业管理专家的管理及物业管理专家库的组建、使用和管理，并在《办法》第三条明确了专家及专家库的定义和物业管理评标评审等活动的范围。

　　（二）关于物业管理专家的分类。根据专家的专业程度，对专家实施分类管理，将物业管理专家分为评标评审专家和顾问专家。其中评标评审专家主要是参与物业服务项目评标、绿色物业管理星级评审等工作；顾问专家主要参与我市物业管理领域重要课题、重大项目和疑难复杂问题的研究、咨询、评估、论证等，符合评标评审专家条件的，也可自愿申请参与物业管理评标评审。

　　（三）关于部门职责分工。市住房和建设部门是负责统筹本市专家和专家库管理工作的行政主管部门；市物业管理服务促进中心受市住房和建设部门委托，负责专家及专家库管理的日常事务性工作；区住房和建设部门负责配合市主管部门、市物业管理服务促进中心对其辖区内专家的评标评审活动进行监督管理。市住房和建设部门可以设立物业管理专家决策咨询委员会，研究物业管理前沿性工作，协调物业管理相关重大事项和重大疑难问题。

　　（四）关于专家入库的方式、程序及聘期。两类专家的入库方式及程序有所不同，其中评标评审专家以个人申请的方式入库，顾问专家以特邀入库的方式入库。评标评审专家的入库程序为意向人员根据市住房和建设部门在官方网站上发布的征集信息提出申请，通过资格核查和入库考试，由市住房和建设部门审定后被聘用入库。顾问专家的入库程序为市住房和建设部门向意向人员发出邀请函，意向人员接受邀请后提交相关资料，通过市住房和建设部门核查、审定后被聘用入库。满足评标评审专家条件的顾问专家自愿参与物业管理评标评审的，也应按评标评审专家入库程序提出申请。两类专家的聘期均为三年。

　　（五）关于专家的入库条件。两类专家都必须具备的条件有：一是品德良好，作风正派，诚实守信，能认真、公正、廉洁地履行职责，遵守职业道德；二是身体健康，年龄不超过六十五周岁，能够胜任评标工作，特别优秀的，经市住房和建设部门批准，年龄可放宽至七十周岁；三是熟悉物业管理有关法律法规和政策规定，掌握计算机操作的基本技能。在此基础上，《办法》分别规定了两类专家的入库条件，以及评标评审专家申请入库时应当具备的条件。对于不能入选专家库的情形也作了详细规定。

　　（六）关于物业服务项目评标专家的评标与管理。《办法》第三章规定了评标评审专家中的物业服务项目评标专家（以下简称评标专家）的权利与义务、抽取与评标、监督与管理。第一节“权利与义务”从评标专家参与评标活动的独立性等方面规定了相应的权利，从保密义务、评标过程的纪律等方面规定了其相应的义务。第二节“抽取与评标”明确了专家抽取、临时请假和补充抽取的规则。第三节“监督与管理”主要对评标专家的日常管理作出规定，并制定了评标专家年度考评制度和相应的《深圳市物业服务项目评标专家考核评价计分标准》（以下简称《计分标准》）。

　　《计分标准》是《办法》的附件，由市住房和建设部门结合实际情况制定并可适时调整补充。《计分标准》将专家的行为分为良好行为和不良行为，良好行为加分，不良行为减分，计分周期为一个自然年度，初始分数为12分，计分周期届满，根据实时评价计分情况分为合格、不合格、差三种考评结果，《办法》同时规定了考评结果“不合格”和“差”分别对应暂停评标活动和取消专家资格、解聘出库的处理结果。除此以外，还明确规定了暂停评标资格六个月、暂停评标资格一年以及予以解聘出库的情形。

　　（七）关于绿色物业管理星级评审专家的评审与管理。《办法》第四章对绿色物业管理星级评审专家的权利与义务、抽取与评审、监督与管理三个方面也作了详细规定。在评审专家的监督与管理方面，规定了不良行为认定及记录在档、取消评审专家资格以及终止评审专家资格的情形，以此规范管理评审专家的行为。