《深圳市物业服务招标投标指导规则》政策解读

　　为进一步完善我市物业管理制度体系建设，规范物业服务招标投标活动，促进物业服务行业健康发展，深圳市住房和建设局在深入调研、科学论证的基础上，根据《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》）有关规定，起草了《深圳市物业服务招标投标指导规则》（以下简称《指导规则》），现将有关情况说明如下：

　　一、制定《指导规则》的必要性

　　（一）完善物业管理制度体系建设,实现全市物业服务招标投标“一盘棋”

　　《条例》第五十六条规定“除业主大会决定继续聘用原物业服务企业之外，住宅物业管理区域业主大会选聘物业服务企业应当公开招标”，并“鼓励业主大会通过住房和建设部门建立的招投标平台选聘物业服务企业”。当前，我市10个区均严格按照《条例》规定，住宅物业管理区域业主大会均通过公开招标方式选聘物业服务企业。因现行法律法规未对业主大会公开招标选聘物业服务企业的具体方式作出强制性规定，目前我市各区的招标投标制度不统一，不利于物业服务市场的规范管理。为进一步落实《条例》的要求，很有必要加强统筹指导，出台我市物业服务招标投标制度，建立全市统一的物业服务招标投标交易平台，实现全市物业服务招标投标“一盘棋”。

　　（二）规范物业服务市场行为，推动我市物业服务行业高质量发展

　　物业服务涉及千家万户，是提升人民群众安全感、幸福感和获得感的重要保障，也是城市精细化管理与社会基层治理的重要一环。目前因各区物业服务招标投标活动制度不一，尚未形成全市统一监管，招标投标矛盾纠纷时有发生。因此，很有必要制定全市统一的物业服务招标投标相关规则，以统筹规范物业服务招标投标秩序，规范物业服务市场行为，促进物业服务企业加强自身建设，从而提升我市物业服务行业整体水平，推动我市物业服务行业高质量发展。

　　二、主要内容

　　《指导规则》共列五章，共四十三条。主要内容如下：

　　（一）关于适用范围。本规则适用于本市行政区域内的住宅物业管理区域业主大会通过公开招标方式选聘物业服务企业及其监督管理的活动。考虑到我市实际情况，《指导规则》还规定了参照适用本规则的其他情形，如住宅物业管理区域依法成立业主大会之前、非住宅物业管理区域以及原农村城市化社区等其他采用公开招标方式选聘物业服务企业等。

　　（二）关于全市统一的招标投标交易平台。《条例》第五十六条第三款“鼓励业主大会通过住房和建设部门建立的招投标平台选聘物业服务企业”，为统筹规范全市物业服务招标投标活动，《指导规则》明确我市业主大会公开招标选聘物业服务企业的，鼓励通过全市统一的物业服务招标投标交易平台进行。

　　（三）关于招标人及业主委员会的职责范围。《指导规则》明确我市物业服务招标投标活动实行招标人负责制，业主大会是住宅物业管理区域公开招标选聘物业服务企业的招标人。《指导规则》对业主委员会作为业主大会的执行机构履行招标人的职责范围作了详细规定，同时也明确规定了选聘物业服务企业相关事项应当由业主大会会议作出决定而不得授权业主委员会决定，不得授权业主委员会直接确定中标人。

　　（四）关于招标文件编制与备案。根据《条例》第六条第五款关于街道办事处相关职责的规定，《指导规则》规定业主委员会应当在街道办事处的指导下参照市住房和建设部门发布的示范文本编制招标公告和招标文件，招标文件的内容主要包括物业服务期限和范围、投标人的资格条件、投标报价要求、评标方法、定标方法、拟签订的物业服务合同文本等；同时规定，业主委员会应当及时将业主大会会议通过的招标文件通过市住房和建设部门建立的物业管理信息平台报街道办事处备案。

　　（五）关于评标和定标方法。经过充分的基层调研，从实际出发，《指导规则》明确了评标方法包括择优评审法和定性评审法，定标方法主要包括票决定标法和票决抽签定标法，招标人也可以授权评标委员会经评审择优确定中标人，具体由业主大会会议表决确定并在招标文件中载明。《指导规则》同时规定，评标方法采用择优评审法的，定标方法应当采用票决定标法，评标方法采用定性评审法的，定标方法可以采用票决抽签定标法，鼓励业主大会通过票决定标法选聘物业服务企业。制度设计上既尊重业主自治权又兼顾公平和效率。

　　评标方法采用择优评审法的，评标委员会应当按照招标文件的规定审查各投标文件是否满足招标文件实质性要求，并对服务方案、投标报价、物业服务评价等进行优劣比较，最终按照合格投标人数的50%（采取四舍五入取整）择优推荐进入定标环节，具体数量由业主大会会议表决，但原则上不多于八名、少于三名。举例说明：如业主大会会议表决确定并在招标文件中载明进入定标环节的合格投标人不多于6名、少于4名的，经评审后合格投标人数的50%为7名时，不在此区间，则最终应推荐6名进入定标环节；合格投标人数的50%为5名时，在此区间内，则最终应推荐5名进入定标环节；合格投标人数的50%为3名时，不在此区间，则最终应推荐4名进入定标环节。

　　（六）关于物业服务评价在物业服务招标投标中的运用。2022年1月1日，《深圳市物业服务评价管理办法》开始实施，该办法旨在通过对物业服务企业和物业管理项目负责人的评价管理，推进我市物业服务市场主体诚信建设，引导物业服务企业和从业人员良性竞争，提升物业服务质量。为使物业服务评价切实发挥上述作用，进一步完善我市物业监管体系，《指导规则》规定，招标人在设置评标标准时应当参考投标人及其项目负责人上年度根据《深圳市物业服务评价管理办法》获得的物业服务评价等级情况。