《深圳市前海深港现代服务业合作区管理局总部项目和重点产业项目遴选及用地供应办法》政策解读

　　为贯彻落实《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》（以下简称《方案》）精神，加强深港合作，推动前海深港现代服务业合作区（以下简称前海合作区）产业高质量发展，前海管理局根据《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》及相关规定，制定了规范性文件《深圳市前海深港现代服务业合作区管理局总部项目和重点产业项目遴选及用地供应办法》（以下简称《办法》）。现将有关政策解读如下：

　　一、背景及必要性

　　2018年至2019年期间，深圳市政府先后印发《深圳市总部项目遴选及用地供应管理办法》（深府规〔2018〕1号）、《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》（深府规〔2019〕4号），创新建立深圳市总部项目、重点产业项目遴选及用地供应机制，同时分别在第四十条、第四十九条明确要求：前海合作区内总部项目、重点产业项目遴选及用地供应，应由前海管理局按照前海合作区的相关规定开展工作。

　　2021年9月，中共中央、国务院印发《方案》，提出“打造粤港澳大湾区全面深化改革创新试验平台，建设高水平对外开放门户枢纽”，将前海合作区进一步扩展至120.56平方公里，实施“统一规划、统一监管”；深圳市委市政府在落实《方案》时明确前海合作区向港资新出让产业用地面积占比不少于三分之一，实施统一规划、土地资源统一管理、产业项目一体实施、开发建设整体推进，系统优化深港合作布局。

　　目前，前海合作区产业用地供应均要求符合产业规划、绿色发展等条件，有必要专门制定前海合作区总部项目、重点产业项目遴选及用地供应规范，完善相关制度体系，促进于前海合作区产业用地供应工作的有序运行与产业高质量发展。

　　二、主要依据

　　《办法》的主要依据是《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》，并参考了《深圳市总部项目遴选及用地供应管理办法》和《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》。

　　其中最直接的上位依据为《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》第24条：“前海合作区土地利用应当符合前海合作区城市规划，以集约高效、满足长远发展为原则，突出深化深港合作、支持产业发展导向。”

　　三、主要内容

　　《办法》共七章，总计四十七条。主要内容包含总则、遴选条件、遴选程序、用地供应、产业监管和责任追究，具体说明如下：

　　（一）建立前海合作区产业项目遴选及用地机制。

　　一是界定了前海合作区总部项目和重点产业项目的概念和内涵。二是明确了用地类型，总部用地是指用于建设总部大厦的商业用地（C1），重点产业项目用地包括工业用地（M）、物流仓储用地(W)，以及引进社会投资、用于产业化经营项目的公共管理与服务设施用地（GIC）。三是明确了遴选条件，分别明确了独立申请总部用地、联合申请总部用地、独立申请重点产业项目用地、联合申请重点产业项目用地和已有用地再次申请等不同情形的产业遴选条件。四是明确了遴选程序，项目单位向前海管理局申请启动遴选，前海管理局受理后按照程序开展初步审查，通过后拟定遴选方案草案和产业发展监管协议草案，并根据需要征求南山区政府或宝安区政府意见，经遴选小组审定后将遴选方案和产业发展监管协议一并报市发展改革、规划和自然资源及相关产业主管部门备案，然后进行公示。

　　（二）明确总部用地和重点产业项目用地供应规则。

　　一是明确总部用地和重点产业项目用地采取招标、拍卖、挂牌等方式出让或租赁。二是限定用地出让和租赁年限，总部用地和重点产业项目用地出让年限按照30年确定，租赁年限不少于5年且不超过20年。三是明确地价计收规则，总部用地、重点产业项目用地地价适用《深圳市地价测算规则》，并在此基础上设置深港合作项目修正系数和总部基地、产业基地的产业项目类型修正系数，给予深港合作项目和基地项目地价优惠。四是明确了用地无偿配建创新型产业用房的比例，核算配建面积时应以建筑主功能类型面积为基准（不能为商业、不计入配套面积），并需在土地供应方案中明确移交建筑面积按十位数四舍五入后取整。五是对项目用地的建筑规模、转让、出租或抵押作出限制，并明确土地续期及到期收回的处置方式。

　　（三）强化产业发展监管。

　　一是明确前海管理局作为监管责任主体，负责与项目单位签订产业发展监管协议，实行“全方位、全年限”监管机制。二是明确产业监管协议基本内容，并且前海管理局要制定协议的标准文本。三是建立项目履约核查机制，按照市级规定在产业监管年期内分阶段进行核查，如有必要的，前海管理局可在规定核查时间外的年份组织核查，也可依项目单位的申请进行核查。四是明确联合用地申请的退出机制，区分遴选阶段、土地使用权公告和挂牌阶段等阶段，明确不同情形退出处置方式。五是细化违约处置方式，前海管理局根据项目单位违约情形，分梯度进行处置，处置力度与违约情形严重程度相匹配，直至收回建设用地使用权。

　　四、主要亮点

　　《办法》主要有以下亮点：

　　（一）确立了“供房为主、供地为辅、房地并举、优先供房”的产业空间保障思路。

　　具备直接购地条件和实力的企业以龙头企业为主、数量很少，为更好满足不同层次优质企业的空间需求，《办法》创新产业空间供应方式，通过“基地供房”模式扩大产业空间保障范围，从源头降低基地地价成本，并发挥基地建设企业全产业链的开发优势，建设一批质量优、价格低、品类全的优质产业用房，面向符合条件的企业进行分割销售或租赁，逐步构建起“供房为主、供地为辅”的产业空间供给体系。

　　（二）加大对港资企业支持力度，促进深港合作。

　　坚持深港合作战略定位，全力支持港资企业落地前海，在供地规模、遴选条件、地价优惠和基地用房等方面细化支持措施：一是明确“坚持深港合作”的供地原则，提出向港资企业新供应总部用地和重点产业项目用地面积合计占比不少于1/3；二是设置深港合作项目地价修正系数（0.9），适度降低用地成本支持港资企业和港资联合体项目。

　　（三）进一步降低产业用地用房成本，支持产业高质量发展。

　　在《深圳市地价测算规则》对总部项目、重点产业项目实行地价折扣优惠的基础上，前海合作区进一步加大对深港合作项目和基地的地价优惠。除新增深港合作项目地价修正系数（0.9）外，重点设置了总部基地产业项目类型修正系数（0.3）、产业基地产业项目类型修正系数为（0.15），降低用于分割销售或租赁的基地用房地价成本，大力支持“基地供房”模式，保障更大范围的购房企业优质产业空间需求，促进产业高质量集聚发展。

　　（四）分梯度设置违约处置措施，增强可操作性。

　　对产业违约的情形，基于公平公正、处置力度与违约严重程度相匹配的原则，从实际出发，明确了分梯度的违约责任，设置缴纳违约金、物业用房抵扣违约金、前海管理局优先回购物业、有偿收回土地等不同强度的处置措施，使得违约处置更具可操作性，破解产业监管违约处置执行难的问题。同时，还对符合一定条件的违约企业给予履约观察期，通过实施合理弹性监管，切实支持优质企业渡过难关、实现更好长远发展。

　　专此解读。