《深圳前海深港现代服务业合作区临时用地和临时建筑管理办法》政策解读

　　为贯彻落实《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》精神，进一步加强和规范前海合作区临时用地和临时建筑管理，前海管理局根据《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》及相关规定，制定了规范性文件《深圳前海深港现代服务业合作区临时用地和临时建筑管理办法》（以下简称《办法》）。现将有关政策解读如下：

　　一、起草背景和必要性

　　（一）上位政策要求加强临时用地和临时建筑的规范管理，前海合作区亟需落实配套政策

　　2021年11月，自然资源部印发《自然资源部关于规范临时用地管理的通知》（自然资规〔2021〕2号，以下简称《通知》），对临时用地使用范围、选址要求、使用期限、审批程序、监管手段等均进行了明确规定，要求严格规范临时用地审批，强化批后监管。2019年以来，深圳市在《深圳市临时用地和临时建筑管理规定》（市府令第149号）基础上，密集出台了《深圳市临时用地管理办法》（深规划资源规〔2019〕6号）、《市规划和自然资源局关于进一步规范临时建筑规划管理的通知》（深规划资源〔2019〕213号）、《市规划和自然资源局关于进一步规范临时用地审批工作的通知》（深规划资源发〔2022〕72号）等政策文件，不断加强和完善临时用地和临时建筑全周期管理，明确了审批流程及监管职责，用于指导各区（新区）具体管理工作。

　　同时，由于体制机制等差异，市级部分政策内容难以完全适用前海合作区，目前合作区层面尚未制定符合前海实际的临时建筑管理细则，《深圳市前海深港现代服务业合作区临时用地管理办法（试行）》（深前海〔2017〕4号，以下简称《办法（试行）》）也于2020年1月到期。新形势下，前海合作区亟需根据最新的上位政策要求，制定专门的临时用地和临时建筑管理办法，加强规范管理、保障城市开发建设需要。

　　（二）全面深化改革开放背景下，前海合作区临时用地和临时建筑管理需适应新的体制机制和区域实际

　　2021年9月，《方案》将前海合作区进一步扩展至120.56平方公里，实施土地资源统一管理、开发建设整体推进。扩区后，一方面前海合作区体制机制进行了相应改革，临时用地和临时建筑管理需要与宝安区、南山区相关部门进行协调，另一方面涉及用地类型增多、临时建设需求多元化等复杂情形。因此，前海合作区有必要根据扩区后的新形势，构建高效的临时用地和临时建筑管理工作机制。

　　（三）总结前期经验、改进不足，不断加强制度的规范性与操作性

　　《办法（试行）》实施期间，一方面积累了临时用地差异化管理、3000平方米规模管控等经验，另一方面也出现了批后监管缺乏有力抓手、部分操作规定不够明晰等问题。目前，我局按照《深圳市临时用地和临时建筑管理规定》（市府令第149号）等开展相关审批，该规定内容较为原则，部分内容与前海发展实际不适应。因此，有必要在市级政策及前期实践基础上，以强规范、易操作为导向，总结实践经验、完善制度不足，进一步优化制定符合前海合作区实际的临时用地和临时建筑管理办法，用以指导具体工作。

　　二、主要内容

　　《办法》共五章，总计三十七条。主要内容包含总则、临时用地、临时建筑、监督管理和附则，具体说明如下：

　　（一）关于适用范围和职责分工

　　为落实前海合作区土地资源统一管理的要求，《办法》明确适用范围是前海合作区全部范围。具体分工上，根据市委编办印发的《前海深港现代服务业合作区权责分工清单(第一批)>》，《办法》明确前海合作区宝中片区约7平方公里范围内，以及区政府投资的公共管理与服务设施、公用设施需要申请临时用地或临时建筑的，由市、区临时用地和临时建筑主管部门按照市、区相关规定执行；前海合作区内除上述范围以外的临时用地和临时建筑的管理工作，由我局负责。按照深圳市街道综合行政执法改革要求，辖区规划土地监察部门、街道办按职责负责依法查处临时用地和临时建筑违法行为等工作。

　　（二）关于临时用地规模标准

　　为促进节约集约用地，《办法》要求严格控制建设项目施工使用的临时用地规模，区分项目类型、建设情况制定差异化临时用地规模标准，且不得超过3000平方米：一是对于房建类项目，结合前海三湾片区及超级总部基地等区域实践经验，明确满基坑开挖项目、非满基坑开挖项目的临时用地规模分别不超过项目计容建筑面积的3.5%、3%；二是对于市政类项目，参考部分行政区管控标准（上限为工程项目用地面积10%），明确临时用地规模不超过建设用地的10%。

　　建设周期较长的能源、交通、水利等基础设施建设项目，国家、省级重点建设项目，或者按照前述标准核定临时用地规模后涉及不能单独开发的边角地等零散地块，以及地质勘查、考古和文物保护工地建设，可根据项目实际需要确定用地规模，不受前述标准限制。

　　（三）关于临时用地和临时建筑办理程序

　　参考《深圳市临时用地管理办法》（深规划资源规〔2019〕6号），明确临时用地办理程序为“用地申请→用地审批→签订临时用地使用合同”，并要求在签订临时用地使用合同前按规定缴清临时使用土地补偿费、土地复垦费和耕地占用税。

　　参考《市规划和自然资源局关于进一步规范临时建筑规划管理的通知》（深规划资源(2019)213号）等市、区现行审批规则，明确临时建筑办理程序为“提交申请→审核→办理临时工规许可”，并要求用于经营的临时建筑由我局进行规划验收，已办理消防设计审核（备案）手续的临时建筑还应办理消防验收（备案）手续。为督促临时用地使用人及时办理临时工规许可，明确要求申请主体应当自临时用地使用合同签订之日起5个工作日内提交临时建筑申请材料。

　　（四）关于临时用地使用期限和收回

　　严格落实《通知》要求，临时用地使用期限一般不超过两年；建设周期较长的能源、交通、水利等基础设施建设项目施工使用的临时用地，期限不超过四年。

　　细化临时用地不同收回类型处置规则。将提前收回通知时间调整为2个月，提前收回条件增加未按临时用地使用合同约定使用的情形，因实施城市规划等政府原因提前收回后退还剩余临时使用土地补偿费；允许使用人在临时用地期限届满前三个月主动退出，在完成地上建（构）筑物拆除和土地复垦（恢复）工作后交回土地，剩余临时使用土地补偿费相应退还；到期收回要按照土地复垦方案报告表或土地恢复方案进行场地复垦（恢复）并落实土壤污染防治责任，需要复垦的应于期满一年后完成土地复垦。

　　（五）关于临时建筑使用期限和拆除

　　根据《深圳市城市规划条例》等规定，分类明确临时建筑期限要求：一是临时用地上临时建筑期限一般不得超过两年且不得超过临时用地期限，临时用地期限超过两年的，其地上临时建筑可申请延期并与临时用地期限相衔接；二是已出让用地上临时建筑期限为两年，期满确需延期的可申请延期一次，但延长期限不得超过一年。

　　临时建筑许可期限届满前，使用人应当自行拆除临时建筑；临时施工用房和为商品房展销服务的样板房、售楼处，应当在建设工程规划验收前自行拆除。

　　（六）关于临时建筑技术标准

　　根据《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》和《市规划和自然资源局关于进一步规范临时建筑规划管理的通知》（深规划资源(2019)213号），分用地类型确定临时建筑标准，临时用地上临时建筑层数不得超过四层、建筑高度不得超过十五米，已出让土地上临时建筑层数不得超过两层、建筑高度不得超过十二米。

　　（七）关于批后监管方式

　　明确设立标志牌要求。临时用地和临时建筑应在施工现场显著位置设立标志牌，明确临时建设内容，规范临时用地和临时建筑现场管理。

　　明确台账管理和信息共享要求。我局负责建立临时用地和临时建筑管理台账，并与辖区街道办事处及时共享相关审批信息，便利开展批后监管和执法工作，到期前2个月向用地主体或建设主体发送到期通知书，提醒项目单位做好相关清场和退出准备工作。

　　明确临时用地信息公开与备案要求。根据《市规划和自然资源局关于进一步规范临时用地审批工作的通知》（深规划资源发〔2022〕72号），前海合作区应落实临时用地信息公开与备案工作，并将审批信息报送至自然资源部和广东省相关信息系统；涉及土地复垦的，还需在广东省土地整治与生态修复监测监管系统进行备案。

　　（八）关于未批先建、超期未及时办手续行为的处置

　　按照“先执法处理、后分类处置”的原则规范未批先建、超期未及时办手续的处置程序，明确先由辖区街道办依法处理，再根据是否可以完善手续，分情形办理临时用地、临时建筑手续或者依法拆除清场。

　　（九）关于政策衔接及有效期

　　为保障《办法》实施前后相关工作顺利衔接，《办法》实施前已签订临时用地使用合同、已取得临时建设工程规划许可手续的，从其约定或许可。

　　依据《深圳市行政机关规范性文件管理规定》，《办法》政策有效期确定为五年。

　　专此解读。