市规土委政企通活动后续问题的回复

　　1、白水:向王策飞提问：地价测算体系错综复杂，给开发商前期的经济测算带来许多困扰，特别是规定条文越来越多，能否考虑给出专门的一个城市更新地价测算的测算公式文本或样本方便开发商作为经济测算，也能更快推进城市更新工作。

　　答：城市更新的地价问题是更新企业比较关注的问题之一，市政府通过一系列地价政策鼓励企业参与城市更新，推动更新项目实施。为便于企业开展地价测算工作，我们将继续通过政策宣讲、培训等多种途径多种方式对地价政策进行宣传介绍，企业在开展地价测算工作中遇到具体问题也可以通过电话、网络等各种咨询方式与我们进行沟通交流。今后，我们也将采取进一步措施，优化简化城市更新地价体系，方便企业开展工作。

　　2、普罗旺斯:向王策飞提问：我们公司有一个工业园想要改造成创意产业园，但老的园区缺少停车场地，能不能拆除一点单层的厂房（破旧），改建为多层停车楼，并加建一些连廊，连接停车楼和其它的办公厂房？原有的厂房都是货运电梯，不方便作为客梯使用，能不能加建一些电梯（客梯）？加建的这些面积要不要收地价？

　　答：《暂行措施》第（十五）条：旧工业区出于消除安全隐患、完善现状功能等目的进行综合整治的，可增加面积不超过现状建筑面积15%的电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施。由区政府负责项目审批，组织实施、竣工验收并进行后续监管。

　　第(十六)条第4点：进行综合整治、加建扩建的，新建的建筑面积属于城市基础设施、公共服务设施及电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施的，免收地价。

　　3、逍遥:向王策飞提问：同一宗地内，少部分建筑物不满足申报年限要求，该如何处理？

　　答：《暂行措施》第(十六)条：地上建筑物建成时间不少于10年。该条规定是针对需要增加生产经营性面积的建筑物改造。如同宗地少部分建筑物不满足10年要求，该部分建筑物可增加面积不超过现状建筑面积15%的电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施。由区政府负责审批。

　　4、张宇航:向王策飞提问：对于局部拆建，是拆除的用地面积不能超过15%且不大于5000平方米，还是重建的用地面积不能超过15%且不大于5000平方米？

　　答：《暂行措施》第(十六)条：属于局部拆建的，拆除范围面积不超过所在宗地面积的15%且不大于5000平方米，且拆除范围内新批准容积率不超过所在宗地原容积率的两倍。

　　5、阿南:向王策飞提问：关于更新意愿。涉及原农村集体经济组织物业的，能否不召开股东大会？

　　答：涉及原农村集体经济组织物业的，可召开股东代表大会或满足双三分之二后，由原农村集体经济组织继受单位同意。

　　6、柴世星:向王策飞提问：我们有个项目，现状建筑量很大，法定图则给的容积率太低了，根据容积率计算得到的量也太低，项目缺乏可操作性，怎么办？

　　答：拟申请城市更新的项目如现状量较大，可采用局

　　部综合整治、局部拆除重建统筹考虑更新。依据《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）》对于现状量较大的城中村、旧屋村、旧住宅区的容积率审查会综合考虑回迁及项目可事实性，同时满足市政交通承载力、机场净空、生态保护、特定城市设计等相关控制要求综合判定。

　　7、蒋苏珊:向王策飞提问：我们有个项目，根据容积率计算，贡献用地很大，奖励建筑面积之和超过基础建筑面积的30%，就只能按照30%奖励吗？

　　答：《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试

　　行）》中分基础建筑面积、转移建筑面积、奖励建筑面积。奖励建筑面积纸盒不超出基础建筑面积的30%，对于贡献用地大的项目，可以通过转移建筑面积核算。

　　8、刘蕊琪:向王策飞提问：产业升级中小地块的转移建筑面积如何核算？

　　答：依据《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》

　　（深府办[2014]8）小地块无偿移交给政府的独立用地应当不小于拆除用地面积的30%，因此，例如小地块实际土地移交率为35%，可转移5%的用地面积对应的建筑面积。

　　9、云有之:向王策飞提问：某个城市更新项目全部属于城中村用地，那在进行地价测算时是全部建筑面积都按照容积率分段规则进行测算吗？

　　答：不是，适用《更新办法》第三十六、三十七条计收地价的，地下空间及免收地价的建筑面积不计入按容积率分段计收地价范围。

　　10、柯焕时:向王策飞提问：更新改造前属非商品性质房地产，哪些情况下需要补缴转为商品性质的相应地价？

　　答：根据《更新办法》第三十八条第二款及第三十九条进行地价测算涉及的原有合法建筑面积属非商品性质的，应按照有关规定补缴相应地价转为商品性质。

　　11、陈小虫:向王策飞提问：是否更新单元拆除范围内含清退用地的更新项目都必须适用《处置规定》？

　　答：不是。更新单元拆除范围内含清退用地的，计划申报主体可自行选择适用《处置规定》或对清退用地进行无偿清退。

　　12、特苏拉:向王策飞提问：《处置规定》第六条提及的清退用地的转移建筑面积如何核算？

　　答：我委于今年8月印发实施了《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）》。清退用地的转移建筑面积按照该指引进行核算。

　　13、少女慈禧:向王策飞提问：《处置规定》第六条提及的实际土地移交率是指什么？

　　答：根据市政府办公厅于2014年公布施行的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办[2014]8号），实际土地移交率是指移交给政府的权属清晰用地的面积和拆除范围用地面积的比率。

　　14、云萧:向王策飞提问：清退用地在更新单元范围内如何腾挪或置换？

　　答：按照《深圳市城市更新办法实施细则》第十四条的规定，清退用地可根据规划统筹需要，在城市更新单元范围内腾挪或置换。